立足本土 溝通世界
——香港理工大學建築及房地產學系蔡鴻達副教授專訪
採訪：陳錦雲 撰文：王弋東 修訂：陳錦雲
提到房地產，市井百姓都會皺皺眉頭，慨歎一下高高在上的房價，和其後賺得肚滿腸肥的富豪們。但作為一位經濟學家，蔡鴻達博士感興趣的，是揭示樓價如何「飛」上天。
現任香港理工大學建築及房地產學系副教授的蔡博士，主攻新制度經濟學在地產領域的應用，用國際上先進的經濟學理念來分析香港和中國大陸的案例，同時又用本土的案例進一步豐富和發展已有的理論。
重視本土案例 接軌國際理論
在二零零八年，蔡博士憑藉一篇題為「信息交流不對稱下的定價策略——從新制度經濟學角度剖析『樓花』銷售」的論文，榮獲香港大學頒發的「李嘉誠人文科學最佳論文大獎」，在學術界反響不小。
「樓花」，即預售商品房。蔡博士發現，在這個過程中，由於買賣雙方掌握信息的不對等，發展商可以把樓賣貴百分之七。「發展商在開發樓盤時，可以掌握該地區的全部信息，但是普通買樓人就無從得知了。」蔡博士說。他舉例道，一個樓盤可能在建成後中間要貫穿一條公路，但在銷售「樓花」時，發展商可能只是含糊其辭，只將部份信息透露給消費者，並將價格制定得高於實際價值。
由於當時(二零零八年左右)香港的法例並不要求在二手交易時，賣方必須將房屋全部信息與買方清楚交代，導致這種預售的房屋可以在建成以前，就在二次交易中價格被不合理抬高。「這是香港這種習慣法通行的地區特有的現象：即對於賣家來說，最好就是什麽也不講，全靠買家自己看。」蔡博士解釋道。在另一篇論文中，他還詳盡探討了「買方留心」和「賣方負責」兩種制度對預售樓價格虛高影響的差別。
另外，蔡博士發現，售樓過程中發展商還會有「收水」，即將一些無法被使用的建築面積（如公用設施、房屋窗臺等）算在買方承擔的價格內。同時他注意到，這個現在中國大陸正好相反：「他們反而會不計算一些平臺、窗臺的面積，搞“放水”。」蔡博士認為香港的房地產市場在一定時期內，具有極強的獨特性，是不可多得的研究及驗證經濟學理論的素材。「全世界只香港有，我們做些研究，也算是對整個經濟學界的貢獻。」蔡博士說。
除了香港本土的經濟問題，蔡博士還把目光聚焦在近幾年中國大陸的經濟發展。蔡博士說，由於中國正處在快速發展的階段，又是相對獨特的發展模式，為研究經濟學提供了許多有價值的案例。
受新制度經濟學者們的影響，「產權」一直是蔡博士研究的一個重要概念。他自言在中學時期，就深受時任香港大學經濟系系主任的張五常教授產權經濟學理論的影響，對經濟學產生了濃厚興趣。蔡博士介紹說，新制度經濟學認為，只有對產權歸屬進行清晰界定，市場才能達到最有效率的狀態——「產權給誰不重要，只要給出去就好」，這就是著名的「科斯定理」 。而蔡博士通過研究發現，中國的經濟之所以能夠騰飛，一個重要因素，就是對土地等經濟資源的產權制度進行了改革。
另外，他還發現，在產權轉變的過程中，經過正式產權轉變，即產權規劃清晰的土地，工業產出量要高於同等條件但產權未經正式轉變的土地。這再次驗證了「科斯定理」的正確性。
結識學界巨擘 欲推動中外經濟學交流
在介紹自己的求學研究歷程時，除了張五常教授，蔡博士還提及了一位對自己影響深遠的經濟學家——羅納德•科斯教授。科斯與張五常同為新制度經濟學學派的巨匠，為產權理論的創始人，曾獲一九九一年諾貝爾經濟學獎。在眾多諾貝爾獎得主中，科斯雖然從未來過中國，但卻是對中國最有感情的一位，他畢生關注中國發展，並多次邀請華人學者赴美交流訪問。
蔡博士與科斯教授結緣，也是在將自己的論文寄到科斯學會後，受到了科斯教授邀請，赴芝加哥大學做訪問學者。蔡博士自己將這次經歷形容為「朝見」。「十幾年前中學生時讀他的作品，十幾年後他請我一起做研究。」談起這次經歷，蔡博士難掩激動之情，他還打趣地提及，自己把有科斯簽名的書送給自己的中學經濟老師時，對方同樣是激動至極。
除了在學術上深受其影響，蔡博士和科斯教授也有很好的私交。一邊展示他旅美期間和科斯夫婦的合影，蔡博士一邊向我們說，要是能夠把老先生請到中國來，那一定是一件轟動的大事。不過令人遺憾的是，僅在對蔡博士的採訪后一個多月，就傳來了科斯教授逝世的噩耗；這位百歲老人，也終未能了其成行中國的願望。
在芝加哥，蔡博士也結識了許多中國內地的學者，與內地經濟學界建立起了聯繫。他認為香港的優勢之一，就是「背靠祖國、面向世界」，能夠充當橋樑的作用，將雙方的優秀學術成果互相介紹。
但在和內地學界合作時，蔡博士也發現一些香港本土制度造成的障礙。他認為相比於同等水平的經濟體，香港政府對科研的投入力度太小，有些時候在合作時感到使不上力——「在香港一個項目最多也就是幾十萬，但內地的一些大項目動輒成百上千萬，這樣我們還能幫得上什麽呢？」
蔡博士從小學到博士的求學都根植于香港本土，他的國際視野也讓他看到了香港經濟和中國經濟在世界經濟學研究中的重要性。